Что делать Консалт     КонсультантПлюс         Аудит     Регистрация     Оценка     Повышение квалификации        
   

Оценка собственности
Компания «Идея Н.Н.»: оценка, переоценка, оценка собственности, оценка имущества, оценка недвижимости, оценка оборудования, рыночная стоимость,  рыночная оценка, бухучет, регистрация

  Заказать оценку собственности, задать вопрос (495) 784-71-75 Москва
(812) 334-44-88 С-Петербург
Заказать оценку собственности, задать вопрос Контакты
 

Собственность: общая и долевая


© 2009 -
«Что делать Консалт»
«Что делать Оценка»

02/25/2010 / Татьяна Крынкина, исполнительный директор «Что делать Оценка» (Мск)

Право собственности граждан и юридических лиц определяется в ст. 209, 213 ГК РФ:

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Общая собственность может быть долевой и совместной. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников, то это долевая собственность, а если без определения таких долей – совместная.

Понятия общей и долевой собственности раскрыты в главе 16 ГК РФ статьи 244 – 255: 

Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.). Во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем, при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Общая и долевая собственность на квартиру: 

Квартира, как составная часть и основная ячейка жилого дома, несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более смежных комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьи. В коммунальной квартире в отличие от отдельной ее смежные жилые помещения используются для проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей. Такая квартира конструктивно не пригодна для использования.

Юридически квартира считается:

  • отдельной, если ее жилые помещения являются единым самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;
  • коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности, исходя из интересов тех, кто составляет в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство, без образования общей собственности на другие квартиры в том же многоквартирном жилом доме. По такому принципу наделялись правом собственности проживающие в отдельных квартирах в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир.

Жилые помещения - часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. Советское гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к наемным отношениям в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя оно и фигурировало в наемных отношениях индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК РСФСР), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению в отношениях собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекту отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что объекты отношений собственности и наемных отношении одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, применяемыми для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие данное помещение.

Общая совместная или долевая собственность возникает уже в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры между участниками семейных отношений (либо прежними участниками семейных отношений), которым соответственно принадлежит отдельная квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире соответственно общая долевая собственность все-таки возникает между всеми собственниками отдельных квартир, собственниками жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), связывающее их одним технологическим жизнеобеспечением дома.

В состав общего домового имущества входят: обслуживающий дом (может быть с подземными инженерными коммуникациями, но может быть и без них), несущие конструкции жилого дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящимися за пределами квартиры, или то, что находится в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство и т.п. - ст. 290 ГК). Общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются сособственниками также квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности соответственно общей площади отдельной квартиры и жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Соотношение права собственности на отдельную квартиру (жилое помещение в коммунальной квартире) с долей в общей собственности и всех домовладельцев не ограничивается этим. Их соотношение обусловлено тем, что квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности к главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением, и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135).

Как следствие такого соотношения принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290). Правда, если быть точным, закон эту пропорцию установил применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме. Однако структура отношений собственности в коммунальной квартире ничем от нее не отличается.

Из такого соотношения вытекает и следующая норма закона: домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру (жилое помещение в коммунальной квартире) (ст. 290 применительно к квартире).

Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире) в доме, неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник - доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это установлено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете на покупку предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается в отношениях собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а, следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность исключительно граждан (супруги, между всеми членами семьи и лицами, утратившими семейные связи, если квартира приватизирована, члены фермерского (крестьянского) хозяйства). Естественно, применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений и есть соответствие размера доли в общей собственности размеру закрепляемого жилого помещения за участником. Если отмеченного соответствия нет, то вероятный раздел допустим исключительно по соглашению сособственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.

Выдел своей доли требует еще одного условия. Выделяемое жилое помещение (жилые помещения) должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно способно быть лишь изолированное, не наносящее несоразмерный ущерб квартире, хотя и трансформирующее ее в положение из отдельной в коммунальную. Жилое помещение как проходное или запроходное само по себе не может стать им, но по сумме двух площадей, образующих одно изолированное жилое помещение, выдел в натуре возможен.

Объектом жилищных прав может быть лишь изолированное жилое помещение (ст. 15 ЖК РСФСР).

В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252 ГК РФ). В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация, при его согласии на это.

 
  Оценка недвижимости     Оценка бизнеса     Оценка ценных бумаг     Оценка оборудовани¤